Buongiorno
Invio in allegato, e per comodità di seguito, un focus sul mercato immobiliare di Roma e Lazio a cura di Scenari Immobiliari, presentato in occasione del 32esimo Forum di previsioni in programma oggi e domani a Rapallo
A presto,
Fabio Santilio
Il mercato immobiliare del Lazio e di Roma: andamento e previsioni al 2025
Il mercato immobiliare della regione Lazio si conferma essere, per il 2024, uno dei più dinamici a livello nazionale, si prevede una crescita delle compravendite del 1,9 per cento nell’anno in corso, a fronte di una media italiana di variazione del 1,4 per cento. I prezzi continueranno invece l’andamento ascendente, innescato a partire dal 2018, fatta eccezione per il 2020, ma ripreso immediatamente nel 2021.
Le compravendite di immobili residenziali nel mercato laziale, a fine anno, sono stimate in 74mila, corrispondenti a oltre il dieci per cento del totale nazionale, quantificabile in 720mila transazioni.
La regione Lazio è al secondo posto a livello nazionale per numero di transazioni, dietro alla Lombardia, che con le sue oltre 159mila compravendite costituisce il 22 per cento del mercato nazionale.
Il livello degli scambi nella Regione a fine 2024 si prevede possa incrementarsi di circa due punti percentuali rispetto all’anno precedente, a fronte di una crescita leggermente inferiore registrata a livello nazionale pari al 1,4 per cento. Il biennio 2021-2022 ha visto una significativa ripresa sia a livello laziale che nazionale dopo la contrazione del 2020, con valori che nel 2022 hanno raggiunto i livelli del 2007. A partire dalla crisi sanitaria la distanza di performance anno su anno con il resto del Paese si è ampliata, ma le stime ipotizzano un riallineamento nel corso del 2025.
Il Lazio, dal lato delle quotazioni, sta affrontando questa parte del ciclo immobiliare in maniera più consistente rispetto alla media del Paese. Nel 2023 i valori immobiliari medi del comparto residenziale registrati nel territorio laziale confermano la buona salute del settore, realizzando un incremento di circa 2,7 punti percentuali in dodici mesi, con previsioni per il 2024
ancor più positive, che porteranno la variazione su base annua al tre per cento.
Roma rappresenta il principale mercato residenziale della regione, oltre a essere il primo a livello nazionale seguito da Milano. Le compravendite registrate nel 2023 coprono il 53,2 per cento del totale del territorio laziale e l’86,5 per cento dei capoluoghi della stessa regione, mentre il fatturato della città rappresenta oltre il 96 ,7 per cento del giro d’affari realizzato negli stessi capoluoghi. Tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso della città sono cresciuti negli ultimi otto mesi, con gli scambi previsti in aumento di oltre due punti percentuali per la fine del 2024.
Latina, con una previsione di oltre 1.450 transazioni, si conferma al secondo posto per dinamicità, nonostante una contrazione di oltre venti punti percentuali, seguita da Viterbo con 1.220 scambi. I due stessi capoluoghi pesano, in termini di fatturato, rispettivamente poco più dell’uno per cento sul totale dei capoluoghi regionali, con un andamento in calo per entrambe le città, in particolare il capoluogo latino perde oltre il venti per cento , mentre mostra una contrazione più contenuta il capoluogo della “Tuscia romana”, di poco superiore al dieci per cento.
Dopo che nel 2023 i valori degli investimenti nazionali avevano subito una forte contrazione, le previsioni per il 2024 indicano un significativo incremento di circa trenta punti percentuali. La Regione nel corso dell’anno si stima possa concentrare circa il 13 per cento degli investimenti nazionali, per un totale di oltre 1,1 miliardi di euro, in linea rispetto ai valori dell’anno precedente.
Dal 2019 la quota degli investimenti nel Lazio è diminuita, e da allora si caratterizza per una percentuale che varia tra il 13 ed il 15 per cento, seguendo in maniera molto ravvicinata l’andamento degli investimenti a livello nazionale. Nel 2017 gli investimenti immobiliari nella Regione hanno raggiunto la loro massima espressione, attestandosi a più di 1,6 miliardi di euro.
Il mercato immobiliare residenziale della Città metropolitana di Roma, nell’ultimo quinquennio, è stato interessato da una ripresa della crescita del numero di compravendite concluse su base annua, ad esclusione del 2020. Tale incremento del mercato è stato accompagnato, negli ultimi anni, da una modesta crescita delle quotazioni immobiliari su tutto il territorio cittadino.
Il numero di transazioni rilevato nel 2023 nell’intera città metropolitana è stato di 52.784 unità, segnando un calo di 13,5 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Nelle realtà esterne al capoluogo si è osservato un andamento allineato a quanto rilevato in tutta la città metropolitana, con una riduzione del 11,9 per cento su base annua.
Su scala metropolitana l’intensità delle compravendite in relazione allo stock esistente è superiore alla media nazionale, con 2,34 transazioni ogni 100 unità immobiliari presenti sul territorio. Per quanto riguarda le realtà esterne al capoluogo, che hanno concentrato circa il 35 per cento del mercato dell’intera città metropolitana, l’intensità è minore, con 2,29 compravendite ogni 100 unità immobiliari esistenti.
Il mercato delle abitazioni nel comune di Roma nel corso degli ultimi cinque anni è stato interessato da un numero di compravendite e da un ammontare del fatturato complessivamente superiori alla media dell’ultimo decennio. Il numero di abitazioni compravendute nel comune di Roma nel 2023 è stato pari a circa 38.600 unità immobiliari, con una contrazione del 9 per cento rispetto al 2022.
Il tasso di assorbimento del 2023 è stato del 92 per cento, a fronte di un’offerta pari a 41.800 abitazioni interessata da una riduzione di 8,3 punti percentuali rispetto all’anno precedente. Il fatturato complessivo del comparto nel 2023 è stato di 12 miliardi di euro (-9,8 per cento sul 2022).
Fra il 2008 e parte del decennio successivo nel comune di Roma si è osservato un andamento negativo delle quotazioni immobiliari, i cui effetti, in alcuni ambiti urbani, sono tuttora visibili. A partire dal 2015 si sono osservati i primi incrementi di canoni di locazione e prezzi di vendita nelle zone centrali, che negli ultimi dodici mesi sono stati del 14,8 per cento superiori rispetto a quanto rilevato nel 2008.
I prezzi medi di vendita rilevati a Roma nel 2023 sono pari a 10.100 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 7.300 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.780 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. I canoni medi raggiungono 415 euro metro quadrato anno nelle zone centrali, 310 euro metro quadrato anno nel semicentro e 145 euro metro quadrato anno nella periferia cittadina.
La città capitolina è un connubio di storia, tradizioni, arte e intrattenimento. Tra palazzi nobiliari, parchi, prestigiose università ed eventi culturali, Roma si dimostra una città in movimento.
La realtà degli immobili residenziali romana, componente prevalente del costruito, conta più del 45 per cento dello stock dell’intera regione del Lazio. Nella città di Roma poco meno di un milione e mezzo di unità immobiliari residenziali sono distribuite all’interno di più di 160 mila edifici. Più del tre per cento di tale patrimonio risulta costruito prima del 1918, poco meno del sette per cento negli anni ricompresi tra la Prima e la Seconda Guerra Mondiale, il 68 per cento durante la seconda metà del secolo scorso e infine il restante ventidue per cento realizzato nel nuovo millennio. Si evidenzia un alto grado di vetustà degli edifici residenziali romani, dei quali più della metà realizzata prima degli anni Settanta. Le strutture presentano oggi grandi carenze a livello strutturale e qualitativo, oltre a rispondere a modelli abitativi ormai superati dai nuovi modi di vivere contemporanei.
A partire dal 2015 si sono osservati i primi incrementi di prezzi di vendita e canoni di locazione nelle zone centrali, che negli ultimi dodici mesi sono stati di quasi il venti per cento superiori rispetto a quanto rilevato nel 2008. Le quotazioni immobiliari delle zone semicentrali hanno mostrato i primi incrementi di valore a partire dal 2016, con prezzi medi cresciuti di 4,3 punti percentuali nell’ultimo anno. In periferia l’andamento delle quotazioni immobiliari nel corso del 2023 inizia a mostrare segnali di ripresa, con prezzi saliti del 3,6 per cento e canoni aumentati del 3,6 per cento.
Le previsioni per il 2024 indicano un incremento degli scambi a quota 39.400 abitazioni, a fronte di un incremento dell’offerta presente sul mercato di circa il due per cento, che portano l’assorbimento ad attestarsi oltre il novanta per cento.
Le previsioni per il 2024 restituiscono variazioni dei prezzi medi che si attesteranno per le zone centrali a circa 10.650 euro al metro quadrato, per le zone semicentrali a 7.700 euro al metro quadrato e per le zone periferiche a 3.950 euro al metro quadrato. Per quanto riguarda le previsioni per i canoni medi di locazione, i valori nelle zone centrali toccheranno 430 euro metro quadrato anno, 320 euro metro quadrato anno nel semicentro e 150 euro metro quadrato anno in periferia.
Mentre le stime per il 2025 mostrano variazioni dei prezzi medi che si attesteranno per le zone centrali a circa 11.400 euro al metro quadrato, per le zone semicentrali a 8.200 euro al metro quadrato e per le zone periferiche a 4.140 euro al metro quadrato. Per quanto riguarda le previsioni per i canoni medi di locazione, i valori nelle zone centrali toccheranno 450 euro metro quadrato anno, 335 euro metro quadrato anno nel semicentro e 155 euro metro quadrato anno in periferia.
Fabio Santilio
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